Задачи по финансовому менеджменту. Часть 16 (оценка стоимости)

Задача №1695 (оценка стоимости земельного участка)

Собственник сдает земельный участок площадью 29 га в аренду для целей сельскохозяйственного производства. Величина земельного налога составляет 61 руб. за 1 га в год.

Потери, образующиеся при заключении договора аренды, составляют в среднем 13% от годового валового дохода.

По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка несет арендатор.

Арендная плата равна 650 руб. за 1 га в год.

Определить стоимость земельного участка.

Решение задачи:

В соответствии с методом капитализации стоимость земельного участка рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к ставке капитализации.

Рассчитываем потенциальный валовой доход от произведение площади участка (S) и арендной платы за 1 га в год (A):

ПДВ=S*A=29*650=18850 руб./год.

Рассчитываем действительный валовой доход как потенциальный валовой доход, скорректированный на ежегодные потери:

ДВД=18850*(1-13/100)=16400 руб./год.

Для расчета чистого операционного дохода из действительного валового дохода следует вычесть земельный налог и налог на доходы собственника земельного участка (13%):

ЧОД=16400-29*61-16400*13/100=12499 руб./год.

Для расчета ставки капитализации необходимо учесть, что земельный участок часть года не используется по прямому назначению с связи с сезонностью производства. Время использования составляет приблизительно 8 месяцев. Отсюда ставка капитализации равна:

К=8+8/12=8+0,67=8,67% или 0,0867 (в долях единицы).

Таким образом, стоимость земельного участка составляет:

V=ЧОД/К=12499/0,0867=144164 руб.

Чем выше ставка капитализации, тем меньше стоимость участка.

Обновить  

 
# Задача №6107 (оценка рыночной стоимости компании) — Администратор 19.07.2018 16:09
Оценить рыночную стоимость закрытой компании. Рыночная стоимость одной акции открытой компании-аналога равна 70 руб., количество обращающихся на рынке акций составляет 180 тыс. шт., прибыль до выплаты процентов по кредиту и налогов компании-аналога и оцениваемой компании 3,6 млн. руб. и 4,5 млн. руб. соответственно. Задолженность компании-аналога и оцениваемой компании 5,2 млн. руб. и 9,3 млн. руб. соответственно.
 
 
# Решение задачи №6107 — Администратор 19.07.2018 17:01
Оцениваемая компания и компания-аналог не сопоставимы как по общей абсолютной величине используемого ими заемного капитала. Учитывая это обстоятельство, для определения обоснованной рыночной стоимости оцениваемой компании методом рынка капитала целесообразно использовать соотношение:
К=(Ца+ЗКа)/Па,
где Ца – цена компании-аналога,
ЗКа – заемный капитал компании-аналога,
Па – прибыль компании-аналога до выплаты процентов и налогов.
Цена компании аналога – это произведение рыночной цены одной акции и количества акций в обращении:
Ца = 70*180.000 = 12.600.000 руб. = 12,6 млн. руб.
Рассчитываем значение коэффициента:
К=(12,6+5,2)/3,6=4,94.
Для оценки компании в качестве истины принимаем предположение, что такое соотношение справедливо и для оцениваемой компании:
К=(Цок+ЗКок)/Пок.
Из этой формулы выражение рыночную цену компании:
Цок+ЗКок=К*Пок,
Цок=К*Пок-ЗКок=4,94*4,5-9,3=12,95 млн. руб.
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой компании составляет 12,95 млн. руб.
 
 
# Задача №5236 (расчет ставки капитализации и стоимости объекта недвижимости) — Администратор 06.09.2017 16:26
Инвестор планирует получить 20%-й доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 60% стоимости объекта недвижимости при ставке 17% годовых. В течение 4 лет должна быть погашена основная сумма долга и проценты по ипотечному кредиту. Требуется определить ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 550 тыс. д.е.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
 
 
# Задача №5235 (расчет ставки капитализации) — Администратор 06.09.2017 16:24
Оценщик определил, что стоимость земли составляет 40% от стоимости недвижимости. Ставка капитализации для земли на этом рынке составляет 15%. Ставка капитализации для зданий 25%. Требуется рассчитать общую ставку капитализации.
 
 
# Решение задачи №5235 — Администратор 09.09.2017 16:02
Расчет общей ставки капитализации производится по формуле:
Кобщ=Сзем*Кзем+Сзд*Кзд,
где Сзем и Сзд – стоимость земли и здания, соответственно, в долях от общей стоимости имущественного комплекса;
Кзем и Кзд – ставки капитализации для земли и здания соответственно.
Кобщ=(40/100)*15+((100-40)/100)*25=21%.
Таким образом, данный метод определения общей ставки капитализации применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса – строению и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации земли и строения, стоящего на этой земле. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земли и строения).
 
 
# Задача №4583 (оценка стоимости объекта с помощью статистических показателей) — Администратор 06.08.2017 11:26
Требуется оценить объект. Скорректированные стоимости сопоставимых объектов: 1.000.000, 2.000.000, 2.000.000, 2.000.000, 3.000.000, 4.000.000 руб. Определить моду, медиану и среднее арифметическое ряда до и после отбраковки.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
 
 
# Задача №4526 (расчет величин чистого операционного дохода от использования объекта недвижимости) — Администратор 03.08.2017 21:42
Используя представленные исходные данные, рассчитать величину чистого операционного дохода за текущий год, расчет привести в табл.
Объект оценки – складской комплекс (земельный участок площадью 1500 кв. м., на котором расположены 2 отапливаемых склада).
Исходные данные:
1. Площадь складов – 1150 кв. м.
2. Ставка арендной платы – 5500 руб./кв. м складской площади в год.
3. Потери от недозагрузки – 17%.
4. Эксплуатационные расходы – 30% от ДВД.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
 
 
# Задача №4525 (определение ставки капитализации методом кумулятивного построения) — Администратор 03.08.2017 21:42
Объект оценки складской комплекс в г. Чита: земельный участок, на котором расположены два склада. Остаточный срок службы – 20 лет. Рассчитать общую ставку капитализации, используя следующую информацию о характеристиках премий за риски:
а) для единого объекта недвижимости;
б) для земельного участка.
Характеристика премий за риск, связанный с инвестированием в конкретное предприятие:

Характеристика премий за риск, связанный с инвестированием в земельный участок:

Перейти к демонстрационной версии решения задачи
 
 
# Задача №4523 (расчет стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж) — Администратор 03.08.2017 21:41
Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс с поземным гаражом. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога.
Объект-аналог №1: 25-квартирный жилой комплекс. Продан 3 месяца назад. Местоположение аналогичное, но ландшафт лучше, нежели у объекта оценки (различие оценено в 130 тыс. руб.). Имеется аналогичный подземный гараж, оценен в 1500 тыс. руб. Цена продажи – 29200 тыс. руб.
Объект-аналог №2: 30-квартирный жилой комплекс. Продан 5 месяцев назад. Имеется подземный гараж, как у объекта оценки. Льготное финансирование сделки, предоставленное продавцом, прибавило к цене 360 тыс. руб., по сравнению с обычным финансированием. Цена продажи – 39000 тыс. руб.
Объект-аналог №3: 18-квартирный жилой комплекс. Продан 2 дня назад. Расположен ближе к автобусной остановке, нежели объект оценки, что снижает стоимость объекта оценки на 75 тыс. руб. Гараж отсутствует. Цена продажи – 23700 тыс. руб.
Темпы роста цен на недвижимость составляет 0,5% в месяц.
Определить стоимость объекта оценки на основе метода парных продаж.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
 
 
# Задача №4522 (расчет величины износа методом рыночной экстракции) — Администратор 03.08.2017 21:41
Оценить объект жилой недвижимости, имеющий следующие характеристики:
жилой дом – общая площадь = 215 кв. м,
эффективный возраст = 20 лет;
стоимость земельного участка = 680 тыс. руб.;
восстановительная стоимость дома = 23,5 тыс. руб. / кв. м;
стоимость гаража = 248 тыс. руб.
Износ оцениваемого объекта определить методом рыночной выборки (экстракции). Для расчета величины износа подобран объект-аналог, земельный участок, на котором расположен жилой дом, информация по которому представлена в таблице:

Перейти к демонстрационной версии решения задачи
 
 
# Задача №4521 (расчет величины износа методом срока жизни) — Администратор 03.08.2017 21:40
Определить износ двух объектов недвижимости. Здания построены по типовому проекту.
Объект №1 имеет расчетный срок экономической жизни (40 лет), хронологический возраст (20 лет). Эффективный возраст (30 лет) определен на основе анализа местоположения.
Объект №2 имеет срок экономической жизни (50 лет), хронологический возраст (20 лет). Недавно проведена модернизация объекта. Эффективный возраст (10 лет) определен на основе анализа местоположения.
Постройте схему «Жизненный цикл объектов недвижимости».
Сделайте вывод, поясните, в чем причина различия величин износа объектов.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
 
 
# Задача №4033 (оценка здания) — Администратор 17.07.2017 13:52
Оценивается кирпичное здание в Северном округе. Аналогичное здание в Центральном округе продано за 1 300 000 руб. Имеются следующие данные по парным продажам:

Рассчитать поправку на местоположение и стоимость здания.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
 
 
# Задача №3050 (оценка объекта недвижимости) — Администратор 17.12.2016 20:58
Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка – 4000 кв. м. кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования – 148 руб. / кв. м. Полезная площадь здания – 2535 кв. м. Стоимость прямых затрат строительства здания по смете – 34589 тыс. руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо провести некоторые восстановительные работы. Ежегодная потеря арендной платы помещений составляет 96 руб. / кв. м. Валовой рентный мультипликатор арендных убытков для аналогичных объектов равен 3,1.
Восстановительные работы, требующие в оцениваемом здании:

Перейти к демонстрационной версии решения задачи
 
 
# Задача №3049 (оценка объекта недвижимости) — Администратор 17.12.2016 20:58
Требуется оценить дачу общей площадью 60 кв. м. Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача, - 11 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пят аналогичных объектов в рассматриваемом загородном районе. Третий и пятый объекты сравнения приобретены с привлечением ипотечного кредита. Характеристика оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в таблице:

Перейти к демонстрационной версии решения задачи
 
 
# Задача №2150 (оценка жилого дома) — Администратор 07.11.2016 19:42
Объект оценки – 15 квартирный жилой дом. Оценщик выявил 3 аналогичных, недавно проданных объекта, по которым известны следующие данные: Аналог 1: 10 квартирный жилой дом, продан за 250 тыс. у.е. Аналог 2: 18 квартирный жилой дом, продан за 450 тыс. у.е. Аналог 3: 12 квартирный жилой дом, продан за 300 тыс. у.е.
У аналога 2 есть гараж, его вклад в стоимость составляет 10000; у остальных объектов, включая объект оценки гаража нет. Все объекты находятся на равном удалении от метро, кроме аналога 3, он расположен на три квартала дальше – каждый следующий квартал от метро уменьшает стоимость объекта на 2000 у.е. Аналог 1 продан 2 месяца назад, аналог 2 – 3 дня назад, аналог 3 – 4 месяца назад. Темпы роста цен на недвижимость составляют 1% в месяц. Известно также, что поскольку покупатель был очень заинтересован в покупке, аналог 3 был продан с надбавкой к стоимости – 5000 у.е.

Заполнить корректировочную таблицу и определить стоимость объекта оценки.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
 
 
# Задача №1699 (оценка стоимости земельного участка) — Администратор 17.10.2016 21:19
Инвестор приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6,1 га.
Анализ использования определил размещение на этом участке коттеджного поселка.
Анализ также показал, что наибольшим спросом на рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток.
При разбивке массива на участки около 20% отводится на устройство дорог, размещение объектов общего пользования.
Участок продается в среднем за 260 тыс. руб. (12 соток).
С учетом сложившейся динамики продаж рынок может поглотить около 10 участков в год.
Норма отдачи инвестиций – 23%.
Издержки составляют 3900 тыс. руб., в том числе на благоустройство – 2900 тыс. руб., на управление – 200 тыс. руб., маркетинг – 250 тыс. руб., налоги и страхование – 100 тыс. руб., прибыль инвестора – 450 тыс. руб.
Рассчитать стоимость земельного участка.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
 
 
# Задача №1698 (оценка стоимости земельного участка) — Администратор 17.10.2016 21:18
Определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции на 8 колонок.
Капитальные вложения на 1-ну колонку составляют 2700 тыс. руб.
Планируемый доход на инвестиции равен 17%.
Срок экономической жизни сооружения – 9 лет.
Получены следующие данные при анализе эксплуатации объекта с аналогичными условиями:
в течение 1 часа с 1-й колонки в среднем в сутки продается 68 л топлива;
чистый доход от продажи 1 литра топлива равен 3,6 руб.
С учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
 
 
# Задача №1697 (оценка стоимости земельного участка) — Администратор 17.10.2016 21:17
Определить стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями (постройками) продается в этом же районе за 2050000 руб.
Известна информация по трем типичным объектам:

Перейти к демонстрационной версии решения задачи
 
 
# Задача №1696 (оценка стоимости земельного участка) — Администратор 17.10.2016 21:16
Оценить находящийся на правах аренды свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря текущего года.
Площадь участка – 200 кв. м.
Муниципалитетом установлено обязательное озеленение участка.
Характеристики объекта оценки и объектов сравнения:

Перейти к демонстрационной версии решения задачи